Questions Fréquentes

Qu’est-ce que le crowdfunding ?

Le crowdfunding (ou « financement participatif » en français) est la possibilité de lever des fonds en demandant une petite somme d’argent à un grand nombre de particuliers, grâce à une plateforme en ligne. A l’origine, il s’agissait plutôt de projets communautaires ou de start-ups.

Securinvest utilise le concept pour offrir à des particuliers des investissements dans l’immobilier  jusque-là réservés aux professionnels ou aux grandes fortunes.

Comment ça marche ?

Le modèle comporte 3 acteurs : le porteur de projet, la plateforme (Securinvest) et l’Investisseur (vous). Le porteur de projet est un spécialiste de l’immobilier qui veut réaliser un projet immobilier, c’est-à-dire construire ou rénover un ou plusieurs biens afin de les revendre pour réaliser une plus- value. Pour cela, il a besoin de fonds.

Il va donc faire appel à Securinvest. Securinvest vérifie la solidité du projet immobilier et choisit (ou non) de le proposer à ses membres. Le porteur de projet et la plateforme décident ensemble du montant de fonds minimal (le Seuil Minimal) et maximal (l’Objectif de Collecte), ainsi que de la durée de la collecte.

Si, pendant la durée de la collecte, les montants souscrits sont supérieurs au Seuil Minimal, la collecte est réussie. A noter que le montant total des souscriptions d’une collecte réussie peut être compris entre le Seuil Minimal et l’Objectif de Collecte, mais jamais supérieur à l’Objectif de Collecte.

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques qu’il convient de connaître : risque de perte totale ou partielle du capital investi (vous ne pouvez toutefois pas perdre pus que votre capital), risque d’illiquidité (c’est-à-dire que vous ne pourrez pas disposer des sommes investies avant la fin du projet) et risque spécifique du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue.

Chaque projet a ainsi ses propres risques, tant opérationnels (par exemple : retard sur la réalisation des travaux ou faillite du promoteur) que commerciaux (par exemple : mauvaise conjoncture du marché immobilier) et financiers (par exemple : commercialisations en deca des prévisions du plan d’entreprise).

Pour mieux vous conseiller, Securinvest vous demande de remplir une fiche d’information client et un questionnaire de conseil. En fonction de votre connaissance et de votre expérience en matière d’investissement, ainsi que de vos objectifs d’investissement, Securinvest vous conseillera personnellement et sélectionnera pour vous entre 1 et 3 projets.

Toutefois, il reste impératif de bien analyser les particularités des projets sélectionnés avant de vous décider à investir. Les risques de chaque projet seront listés dans le Document d’Information Réglementaire dont vous devrez prendre connaissance avant d’investir. Vous pourrez aussi poser des questions sur le forum du projet et prendre connaissances des questions posées par les autres investisseurs.

N’oubliez pas les deux règles fondamentales de l’investisseur avisé : n’investissez que dans ce que vous comprenez et uniquement les sommes dont vous n’avez pas immédiatement besoin.

Comment démarrer ?

Inscrivez-vous gratuitement pour avoir accès aux offres de collecte en cours et être averti des prochains projets mis en ligne. Pour pouvoir investir, vous devrez remplir complètement votre dossier d’investisseur.

L’ensemble des informations et de la documentation fournie par Securinvest sera en français.

Quels sont les projets type ?

Securinvest propose des promotions immobilières, c’est-à-dire des projets de construction ou de rénovation de logements, bureaux ou autres biens immobiliers, destinés à être vendus une fois la construction achevée.

Ce type de projets présente un certain nombre de risques spécifiques, dont la maitrise technique, des couts et délais de construction, ainsi que la commercialisation effective des surfaces.

Comment sont sélectionnés les projets ?

Un bon projet commence par un bon porteur de projet. Securinvest apporte donc beaucoup de soin à choisir des partenaires réputés et expérimentés.

Ensuite, Securinvest procède à un audit approfondi :

  • du promoteur : Securinvest n’acceptera pas de projet d’un promoteur insolvable ou dont le groupe auquel il appartient serait insolvable.
  • administratif et juridique : Aucun projet ayant un permis de construire non-purgé ou des droits à construire non-définitifs.
  • technique : Securinvest n’acceptera pas de promoteur avec des moyens techniques insuffisants ou un dossier dont l’étude du sol est à risque.
  • commercial : Aucun projet dont la commercialisation est inférieure à 30% des surfaces en région parisienne et à 50% en province. Une incohérence entre les coûts de construction annoncés et les comparables locaux ne sera pas admise.
  • financier : Une garantie financière d’achèvement, une assurance dommage-ouvrage et tout risque chantier insuffisantes seront redhibitoirer, de meme qu’un taux de marge nette de l’operation inferieure à 8% ou une duree de projet trop courte.

Enfin, une fois l’audit terminé, le comité d’investissement de Securinvest, composé de 3 membres de Securinvest et de 2 experts externes, se réunit et décide ou non de financer l’opération.

Quel est le rendement ou retour sur investissement d’un projet ?

Le rendement ou retour sur investissement dépend de chacun des projets. La rémunération se calcule prorata temporis : si le projet dure 18 mois, les intérêts seront versés pendant 18 mois. Par ailleurs, il s’agit d’intérêts composés et non simples : les intérêts sont incorporés au capital chaque année pour l’augmenter progressivement et porter intérêts à leur tour.

Quelle est ma perte maximale ?

Le montant maximal de votre perte est égal au montant total du capital que vous avez investi. Vous ne pouvez pas perdre plus que le montant investi.

Qu’est-ce que j’achète en souscrivant à un projet ?

Selon les projets, vous souscrivez soit des actions, soit des obligations d’une SAS créée spécialement pour le projet immobilier. Les modalités de cette émission d’actions ou de l’emprunt obligataire sont précisées dans la fiche du projet. Vous ne détenez pas directement les actifs (terrain, logements, etc..) de cette société.

Comment suis-je informé de l’avancée du projet ?

Vous êtes tenu informé trimestriellement de l’avancée du projet via un reporting qui vous est envoyé par email. L’ensemble des informations et de la documentation fournies par Securinvest est en français. Bien sûr, vous pouvez nous contacter entre temps pour en savoir plus, par email (investisseurs@securinvest.fr) ou via la rubrique « contact » de notre site. Par ailleurs, vous recevrez au moins une fois par an un compte-rendu des services fournis par Securinvest par lettre.

Au bout de combien de temps suis-je remboursé ?

Chaque projet est différent. L’horizon d’investissement (fixe ou indicatif) sera clairement spécifié pour chaque projet, et devrait être compris entre 18 et 24 mois.

Puis-je revendre mon investissement avant la fin du projet ?

Securinvest est en train de développer un marché secondaire où vous pourrez bientôt proposer à la revente vos investissements. Attention toutefois : il n’est pas garanti que vous trouviez preneur, ou que le prix que vous propose un acheteur potentiel vous convienne. Tout dépendra du jeu de l’offre et de la demande, Securinvest n’intervient pas dans le marché secondaire.

Comment avoir accès aux projets ?

Pour avoir accès aux projets en financement, vous devez vous inscrire en tant que Membre. C’est gratuit et sans engagement.

Comment investir dans un projet ?

Une fois que vous êtes Membre, vous devez compléter votre profil investisseur pour pouvoir investir. C’est une procédure obligatoire et réglementaire qui se fait 100% en ligne. Nous vous demanderons notamment une copie de pièce d’identité et de justificatif de domicile.

De même, Securinvest est tenu de vous poser quelques questions afin d’établir votre profil de risque, de vérifier la source de vos fonds et de vérifier que les produits de Securinvest vous correspondent.

Pourquoi dois-je fournir mes documents d’identité ?

Securinvest est Conseiller en Investissements Participatifs (CIP), régit par la réglementation générale de l’AMF. Pour des raisons réglementaires de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, ce statut requiert notamment de la part des investisseurs :

  •  de fournir une photocopie lisible recto-verso d’une pièce d’identité en cours de validité,
  •  de fournir une photocopie d’un justificatif de domicile de moins de 3 mois.

Veuillez noter que le processus de vérification de ces documents peut prendre jusqu’à 48h.

Puis-je investir via une société ?

Oui. Pour cela, il est indispensable que vous mentionniez que c’est la société qui va investir lorsque vous remplissez votre dossier investisseur. Certaines pièces spécifiques vous seront alors demandées : KBis de moins de 3 mois, statuts, pièce d’identité des dirigeants et procédure de verification de l’actionnariat de la société supérieur à 25% du capital.

Notez également que la fiscalité applicable est celle de votre société. Contrairement aux personnes physiques, Securinvest ne collectera pas d’impôt sur les plus-values. A vous de les déclarer au titre de revenus financiers.

Puis-je investir depuis l’étranger ?

Oui. Vous pouvez investir depuis l’étranger ou depuis un compte bancaire non domicilié en France, à partir du moment où nous avons pu vérifier votre identité et votre domicile.

Comment payer ?

En devenant Investisseur, nous vous ouvrons un compte Securinvest. Le compte Securinvest est votre portefeuille électronique personnel.

Pour abonder votre compte Securinvest, 2 modes de paiement sont possibles : le virement et la carte bancaire. Une fois les sommes disponibles sur votre compte Securinvest, vous pouvez souscrire instantanément à un projet.

  • La carte bancaire (CB, Visa, Mastercard) dans la limite de 1000€
  • Le virement : sans limite de paiement

Avant que le Seuil Minimal ne soit atteint, vous pourrez également rapatrier sans frais sur votre compte bancaire les fonds présents sur votre compte Securinvest.

Est-ce sûr ?

En conformite avec la règlementation, l’argent du public ne transite jamais par Securinvest mais par notre Partenaire Bancaire. Votre compte Securinvest est un portefeuille électronique ouvert chez notre Partenaire Bancaire.

Quels sont les frais ?

Securinvest ne facture aucun frais aux Investisseurs.

Securinvest se rémunère uniquement auprès des porteurs de projet, ce qui fait de Securinvest un conseiller en investissement participatif dépendant. La totalité des frais facturés aux porteurs de projet représente entre 3.0% et 6.5% des montants levés.

Quelle est la fiscalité ?

Conformément à l’article 125 A du Code général des impôts, Securinvest prélève en impôts 30% des intérêts versés aux Investisseurs. Cette somme est composée d’un prélèvement forfaitaire non-libératoire de l’impôt sur le revenu de 12,8% et de prélèvements sociaux de 17,2%.

En cas de souscription en actions, Securinvest permet d’investir à travers un PEA ou PEA-ETI et d’être exonéré du prélèvement forfaitaire de 12,8% (non-libératoire de l’impôt sur le revenu). L’investisseur reste soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Par ailleurs, les titres de l’Emetteur détenus par les Investisseurs ne devraient pas entrer dans le champ d’appréciation de l’IFI car l’immobilier détenu par la cible est affecté à son activité de promotion immobilière.

En cas de souscription en obligations, les créances que détient l’Investisseur sur l’Emetteur seront hors champs de l’IFI.

Les informations relatives aux règles fiscales sont presentées à titre informatif et ne peuvent en aucun cas etre considérées comme un conseil fiscal. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque Investisseur et est susceptible d’être modifié ultérieurement.

Puis-je défiscaliser mon investissement ?
  • Investir à travers un PEA permet de réduire l’impôt payé. Certains de nos investissements sont éligibles au PEA. Le PEA vous permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’une exonération d’impôt sur les dividendes, les plus-values de cession et les autres produits que procurent les placements effectués dans le cadre de ce plan. Le plafond des versements est de 150,000€ pour un PEA classique. Attention : les profits realisés dans le cadre du PEA restent imposables aux prélèvements sociaux.

 

  •  Votre tranche marginale d’imposition est de 30% ou plus et vous percevez moins de deux mille (2.000) euros d’intérêts tous établissements confondus : vous pouvez demander à n’être imposé qu’à hauteur de 24% d’IR sur ces intérêts.
Réclamations

Si vous avez effectué un investissement et avez un sujet de mécontentement, vous pouvez nous écrire par email sur une adresse dédiée (investisseurs@Securinvest.fr). Une première réponse vous sera adressée dans les 72h (jours ouvrés).

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Merci de l’intérêt que vous portez à notre travail. Nous serons heureux de vous répondre dans les plus brefs délais.

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